链家地产市场研究部

　　强调城市调控差异性

　　目前来看，一线城市的房价上涨情况相对显著，需求规模较大造成了市场回暖的可持续性，供需关系相对紧俏则造成了房价的上涨。在本轮市场回暖过程中，各地存在着差异性，在一些库存较大但需求水平并不高的地方城市，价格涨幅低于平均水平。此外，在年初市场持续火热的情况下，需求群体仍以刚需和改善性需求为主，保持相对合理的状态。但与此同时，依然存在因房价上涨而出现投资性需求入市的担忧。

　　2月20日新“国五条”出台之后，市场短期内尚未出现明显的波动，长期来看则有一定的降温作用。预计本轮地方调控也将出现一定的差异性，重点城市继续收紧可能性较大。

　　从北京市商品住宅供应量上看，2月份的供应量处于低位。这一方面是受到春节长假影响，另一方面也与预期发生变化有一定关系。新“国五条”带来的预期变化有望对市场渐渐产生作用。按照往常趋势来看，3月份供应量将出现集中释放。但在政策预期的影响下，房企在推盘节奏和定价方面可能更加谨慎。事实上，商品住宅市场从去年二季度以来能够持续回暖，其重要前提就是政策持续平稳，没有出现较明显的收紧，使得买卖双方预期都较为乐观，需求能够持续释放和得到满足。而随着如今市场预期发生一定变化，不可避免地将在一定程度上对成交产生抑制作用。

　　21世纪不动产市场研究部

　　二手房市场影响甚微

　　2012年以来，房地产市场成交上涨，热点城市尤其是一线城市表现抢眼，房价有所抬头，但就房价上涨势头而言，新房市场其实得到了控制，涨幅相对平缓。而对于相对火爆的二手房市场来说，此次“国五条”的相关政策规定只是原则性的，除非金融部门大幅提高二套房首付比例和贷款利率，否则难以起到根本抑制作用。

　　21世纪不动产监测数据显示，目前二手房市场成交活跃，价格未现降温迹象，与2月20日之前无明显差别。从门店渠道获取的信息可知，目前65%左右的二手房客户表示仍将按计划买房，25%的客户表示想先了解一下具体的政策内容，决定暂时观望的客户只有10%左右;近期二手房市场房源相对紧张，屡有加价和跳涨现象，目前尚未发现挂牌业主一方因新“国五条”而降低售价的情况。

　　新“国五条”暗示了相关监管部门会出台细则的可能，按照惯例，若一周内金融监管部门不对信贷政策作出调整，则有关细则可能将在全国两会后出台。

　　房价问责应适度放权

　　在完善稳定房价工作责任制方面，中央有必要放权到地方政府，使热点城市，尤其是房价上涨过快城市，有机会根据城市差异性制定相关细则。地方政府在日常工作中具体落实，对于定下的房价目标实施严格考核。

　　新“国五条”可以看作是过往政策的延续，传递出政府打击投机投资性购房、保民生的态度，同时进一步强调了中央调控的决心。由于土地是有限的，地上能盖的房子是有限的，如果把投机投资性需求加进去的话，住房的需求将是无限的，供求关系将受到影响。如今的城镇化速度这么快，从经济学原理上来看，城市住房在短期内肯定是供不应求的。

　　此次政策出台的主要意义在于告知民众楼市调控政策的稳定性和延续性，稳定民众预期和房价。由于一线城市存在诸多就业机会、优质公共资源，在吸引人才方面表现出磁力作用和规模效应，其住房需求高于二三线城市的同时，房价上涨的可能性自然更大。为此，延续目前的限购政策是十分必要的。