近年来，随着国家不断加大对房地产宏观调控的力度，先后出台了新国十条、限购、限贷和房产税等一系列楼市调控政策，对房地产行业的发展产生了较大影响。住宅地产发展的前景令人堪忧，使得房企纷纷转移目标，进军商业地产领域，开发这一片未开垦的“蓝地”。

　　图为销售型商业物业利弊分析管理与后期运营管理创新研讨会现场

　　在这一片“蓝地”的争夺与开发中，多业主商业地产不仅要面对业内房企激励的竞争，还要承受电子商务迅速发展带来的巨大冲击，如何选择与优化资产管理运营模式，实现商业地产的高效招商和营运?如何打破商业物业运营中“自持”与“散售”的平衡困局，拓展商业地产的融资平台?以中关村电子卖场为代表的多业主商业地产如何突破产业升级瓶颈和商户退租出逃困境?2013年5月24日，由全国工商联商业不动产专委会主办，亚太商业不动产学院协办的“销售型商业物业利弊分析管理与后期运营管理创新研讨会” 在北京紫光国际交流中心隆重举行。商业地产界各方代表以及信托、法律界相关专家共聚一堂，就国家今年“国五条”颁布以来商业地产面临的升级转型、多业主商业地产运营模式的现状与前景等相关问题进行了深入探讨。

　　多业主商业地产：“想说爱你不容易”

　　近几年商业地产发展势头正猛，面对多业主的散售型运营商，如何做好持有型商业以及资本对接?北京凯德翠微总经理胡泊表示：“想说爱你不容易!”。多业主商业地产，虽然便于开发商快速售出项目、快速回笼资金，但往往容易出现产权分散问题，继而导致商业地产经营管理陷入两难境地。以中关村e世界为例，产权分割给近1900个业主，现阶段由于受到电子商务的冲击和中关村西区业态调整的影响，很多商户出现退租或出逃现象，使得e世界的业主、物业和市场公司三方均存在诸多矛盾与隐忧。有关小业主较多的散售型运营商，胡总认为要综合双方利益，采取针对性措施。而如何做好持有型商业以及资本对接时，他说道“这需要商业实际经营者必须综合考虑交通、可视性、可达性和客流量等诸多因素。”

　　图为北京凯德翠微总经理胡泊

　　如果说商业地产变化迅速，那么多业主的商业地产更是复杂多变。此次研讨会上，龙德置地有限公司董事总经理王杰指出，就目前地产发展情况看，商业物业的散售模式普遍存在有其外在合理性，主要有两方面原因：一是对开发商而言，作为快速回笼资金的手段，散售模式是解决其资金短缺的有效途径;二是对投资者而言，住宅市场的萎缩使得商业地产日益成为散户投资新目标，而分割销售无疑是形成投资渠道的根本前提。但是，散售模式在运营管理方面也存在着诸多风险，例如商业地产的规划、人气、比例、管理等问题，无疑增加了后期运营、管理的难度，甚至影响未来业态的规划。

　　金融创新：信托基金是主力军

　　金融创新是商业地产领域一直在思考的问题，随着近年中国商业地产的发展，金融创新也在不断提高。针对多业主商业地产面临的诸多问题，其根本原因在于产权分割，即商业地产散售模式。这种模式下，很难实现统一的经营业态。以中关村科贸大厦为例，目前正面临业态调整、商铺空置的困境，能否通过金融创新方式解决产权分割的问题?

　　“尽管销售型商业存在着物权分散的问题，但可以通过金融创新的途径，在分散所有权的基础上实现经营权的统一从而解决上述问题。”中国华鑫国际信托投资部副总经理陈立洲指出，“目前商业地产的繁荣激发了金融行业尤其是信托业对房地产信托投资基金(REITs)产品的开发热情，而信托无疑是这两年金融创新的主力军。”

　　图为中国华鑫国际信托投资部副总经理陈立洲

　　信托行业经过这几年发展后，从原来大约几千亿的资产管理规模，到今年一季度这个数据刷新为近九万亿，信托在整个金融行业领域管理资产的排名已上升至第二位，仅次于银行。在这种情况下，涉足商业地产业务，对信托公司而言，不仅有助于提升信托行业整体的管理水平，还能够为开发商提供更多的融资渠道。

　　“从目前的情况来看，信托公司可以尝试以财产信托等途径，在出卖信托计划的收益权的同时，统一商业物业的管理权和经营权。”陈立洲还表示，“当然，受当前信托规模的限制，REITs即使短期放行，也很难完全接盘目前的信托计划。另外，在现在的法律框架下，信托资产的形成会产生额外税费，增加了执行成本。而且，国内多数信托公司尚不具备REITs的管理经验，投资人是否能够给予信托公司以足够的信任，仍然是个未知数。”因此，尽管金融创新为优化多业主商业地产的运营模式提供了可能的方向，但在具体执行层面还存在诸多问题。

　　司法规制：法律行政引导是支撑

　　金融创新虽然有利于解决多业主商业地产所面临的问题，但这种工具性手段的实现必须建立在合法性的基础上，但目前我国在这方面的立法存在着明显的不足。“运用法律政策的手段加以解决问题的前提是要懂得商业房地产相关的法律，在法律的范围内，约束企业和商户的行为，才能更加的轻松面对行业难题”北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师表示，“从法律角度来看，销售型商业问题的实质是一个物权问题。尽管散售模式在短期内确实满足了开发商快速回笼资金和分散风险的需求，但从长远来看，分散的物权增加了业主达成统一意志的成本，使得统一的经营管理变得极为困难。尽管一些开发商通过回租的形式取得了对经营权的阶段性统一，但不能从根本上解决分散的问题。”

　　图为北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师

　　针对上述商业房产在销售和产权方面的难题，刘欣律师分析总结提出三个解决思路：一是如果现在有开发商一定要从长计议，制定长久的计划;二是在这个过程中政府要发挥作用，虽然商业物业不涉及民生问题，不是保障房、经营适用房，但是就现在一些事件的现象看这毕竟也是一个社会问题。三是从立法角度确实应该考虑，让业主有形成统一的意志的机会和场所，当然在形成统一意志的前提下，也要保护投资者的利益，这一定是相辅相成的。运用法律政策的手段加以解决，可能是更加具有现实意义的话题。

　　此外，刘欣还从法律层面建议政府要发挥引导作用。以中关村e世界和科贸大厦为例，这种多业主的商业地产面临升级转型的瓶颈，而这种升级转型对科贸或e世界来说难度非常大。这种情况下，需要政府充分发挥引导作用：一方面通过司法规制，形成对建立共同经营，达成业主合意的外部强制力;另一方面通过配套行政法规，积极合理地引导开发商与业主合理协商处理经营管理中的“统分”关系问题。