——“销售型商业物业利弊分析管理与后期运营管理创新研讨会”

　　随着“国五条”的颁布以来，商业地产尤其是销售型多业主的商业地产，获得了飞速的发展，机遇前所未有，但是在发展中面临了又诸多问题，让人爱之深而又恼之切。

　　业权分割，想说爱你不容易

　　眼前新形势的政策和经济形势让人对商业地产情有独钟，以soho中国转型商业地产为代表，这是一种风向，一个时代的转型期到来了，可以预见在不久的将来，销售型商业地产在行业所占的份额肯定会逐年提升。以北京中观村E世界为例，首先作为快速回笼资金，有效分担风险的业权分散的策略，使得投资人的做法无可厚非，另一方面也的确很少有公司能有经济实力完全做到持有;同时众多的小业主彼此之间竞争激烈，如果不采取一些“非常措施”，甚至必要地时候采取壮士断臂的决心的话，商业租赁就会面临入不敷出，甚至闲置荒废的尴尬局面;由于没有产权在手，缺乏有力的统一规划，物业公司和市场公司有心无力，无法有效的作为，导致业主和租户拒不缴纳相关费用，每况愈下除了尴尬还是尴尬。

　　规矩方圆，有你变得更秩序

　　北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师在会上谈起法律建设和政府引导的建议，其实不论哪个行业都离不开健全的制度的保障。商业地产目前的无序状况让人不禁想起乡下集市上卖东西的情况，同样一种苹果相邻的两个摊位你卖两块我就卖一块五，你卖一块我就卖八毛。这样扩大到一种市场经济体的行为来说，恶意的价格竞争，不光带来的是经济的损失和关系的恶化，更严重的是给整个行业带来难以想象的恶劣影响。当市场上有了普遍需求的时候，政府需进行正确的规范和积极的引导，在职的相关部门要协调好相关的制度，有法可循有法必循。规则制度健全了，错误的行为被矫正过来，市场经济行为规范了，市场主体也越发的有信心。就拿E世界来说，各项制度建立起来了，适合商业地产性质的业委会建立起来了，经济行为有了规范，服务公司的将会更好更有效地管理，有效地管理获得众多业主的理解和支持，形成一种良性的循环。

　　区别对待，源头定位最重要

　　会议上，二十一世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔通过自己多年的亲身经历对销售商业的利弊进行了总结分析“相比住宅来讲，商业地产的投入产出比是较好的，但是持有对现金流是对中国的商业地产一个非常大的考验。开发商一定要在前期对商业多加理解，不能抱着住宅的心态做商业，要保持一种后续跟进的状态，才能避免好盘变滥盘，避免对商业资源的浪费。”任何事情都很难做到一劳永逸，要时刻针对市场的动态，及时调整多业主的商业地产的定位，做到定位准确才能在后续发展中更加从容自得。源头定位准确了，多业主的商业地产发展就不会那么盲目，众多小业主将会更加明确的进行商业的租赁，物业和市场公司统一管理起来才会更加有效。

　　化零为整，你好我好大家好

　　众人划桨开大船，多业主商业地产整体的品牌形象和品牌影响力，是融合了所有业主的众多意志和利益，反之各自为战，甚至相互倾轧的话给整体的商业地产带来的只能是恶劣的影响。中国华鑫国际信托投资部副总经理陈立洲给出了一个把商业的所有权和经营权进行分离的模式，通过信托公司进行统一的规划管理，相当于把众多的小业主变成一个大的集体业主。统一的规划考虑了整体的品牌定位避免了商业资源的浪费，优化了资源配置，同时把所有的利益融合到一块儿，众多业主一方面可以不用为租赁、装修等情况发愁，最大限度的保障了各业主的切身利益;物业公司由于进行了统一的规划，可以很方便的进行管理服务，效率提高了，客户满意率有保证了;市场公司通过整体的品牌效应和品牌影响力，将会在招商、品牌、服务等方面得到极大的便利。

　　在这个复杂纷乱的特殊转型期，面对不太理想的市场现状，如果我们能做到齐心协力，不回避不放弃，认真面对问题，从问题出发，认真务实加大胆创新，我想“你好我好大家好”的明天就在眼前了。