三级市场的特性决定了它从不可能像新房市场一般看上去心明眼亮，在真正“一买一卖”、“一房一价”的市场上，处处充斥着虚实与博弈，较量的是人与人的心理、也包括冷静自控的心理。三级市场宛若江湖，江湖自然有江湖的规则和应对方法。

　　二手房市场中的景象并非如成交量彰显的如此冷清。当一套热点小区紧俏户型的房源一经推出，当一处明显低于市场价的房源加推急售，往往在三两天内就会完成交易，成交之速令人瞠目。人言三级市场归于平淡，那是以成交量的结果而论，一旦作为买卖的参与者深入其中并多加比较，便可领略其中的繁华景致：房源的真伪、价格的高低、好房的哄抢、客户的争夺、买方的携定砍价、卖家的引进落空，如此种种别开生面且层出不穷。

　　“名片”并非浪得虚名

　　这里说的“名片”，不是咱平时迎来送往交换用的名片，而是在二手房市场上，公认的紧俏小区，知名小区。在市场中此类房源不出意外的话，都是好房子伴随高价格，并且从不愁卖。因此，凭借其在市场中的强势地位，人们用“点儿高”这个词儿来形容此类房源的身份。地位不是白来的，“名片”必有出众之处。以大家比较熟悉的体院北大片区而论，价位最高的四大名片儿是气象南里、紫金北里、宾水东里和宾水北里。这四大名片却也不是浪得虚名，气象南里和紫金北里是分别是体北一区和二区，毗邻天塔湖风景区，也是早期的老干部居住区，不但楼体质量过硬，小区景观、绿化、休闲运动场所完备、良好的楼间距也可以为停车提供方便，并且这两个小区内都各有一个幼儿园，且200米内就有小学和中学。当然，这样的配套在体北别的社区也有，因此价格高的另一个因素就在“人文”二字，换句话说，是社区居民的素质普遍较高，不但远离嘈杂，更满足了购房者的心理需求。

　　宾水东里不必多说，1986年邓小平同志曾视察过该小区，区内有漂亮的小花园，据说到了秋季，清风吹来黄叶飘下风景如画，区外紧邻沿河路的绿化带，门前是宾水道，并且宾水道两边的社区商业也很发达，吃穿住行一应俱全。最后提到的宾水北里基本上也享有了同样的配套，而宾水北里更具有的一个优势是交通，这个不算很大的小区，周围竟然有三处公交站点，分别是宾水桥站、体院北站和华夏未来站，并且还紧邻一个地铁站。经过以上简单的介绍，相信购房者已经可以看得出，懂行的人随口而出的“点儿”并非都是虚的，价格高的小区确实有其独有优势。

　　同价下的差异选项

　　如果不具备点专业性，恐怕中介询问一句“您需要哪样的房子”，都不好说得明白。作为购房者，必须对自己所要选择的产品有最清晰具体的勾勒，否则在看房时容易丧失目的性，而对于价格的高低也会失去控制。因为描述越含混的需求，所能满足的房源越多，而各自的价格差距又可以很大。譬如，在建材方面，二手房市场中的砖房就要比板楼贵一些;在楼层方面，同样60平方米二楼的偏单要比五楼的偏单贵上15万元，要比六楼到顶的偏单贵上20万元，如果按同等价格比较的话，二楼的一室偏独的价格和六楼两室偏单的价格相差甚微;从户型上说，南北向的价格远胜于东西向，而如果是独单的话，朝南的价格要高于朝东的价格，西照和阴面的房子价格则更低。

　　了解这些不同产品的价格差是为了更好的结合自身需求来锁定产品类型，譬如一楼偏独带小院的房子75万元、二楼偏独的房子65万元、五楼偏独的房子58万元、六楼偏单的房子67万元。现在出一道选择题，尽管房价相差并不悬殊，但相信不同需求的购房者所选的房源也会截然不同。腿脚不方便的老人会选择一楼、对采光要求较高的老人会选择二楼、过渡之用的婚房需求者会选择五楼、而打算常住的婚房需求者则会选择两室的六楼。

　　房源价格皆有虚实

　　三级市场中的房源有真有伪，标价也有虚有实。深究起来便会发现，虚假的房源往往是经纪人员的“业务手段”，而标价的不同一方面是由于同一个卖家对不同中介没有采取相同的口径，另一方面也取决于不同的销售阶段，卖家自身心理价位的迅速转换。

　　紫金北里属于体北片区比较紧俏的小区，不易出房，所以更显稀缺。记者在安居客网站上仅搜索到两套该小区的房源，其中一套标价85万元的两室凸显出强大的性价比，这无疑吸引了众多购房者关注的眼球。但这套房子是不存在的，是被虚构的。一个咨询电话过去得到的基本是：这套房子刚卖了。您有什么需求?一次性还是贷款?考虑哪几个小区?我是某某中介的某某，有合适的房源我会给你打电话。据尝试，利用这种借稀缺性和性价比高的房源来吸引眼球从而拓展自身业务的情况在网络平台中屡见不鲜，其中也可以看出另一问题，对于中原地产、我爱我家、链家地产这类品牌中介，虚假房源的情况尚未发现，而在记者搜寻到的若干高吸引力房源中，虚假房源往往就集中在某一两个小中介的经纪人手中，屡次重复实在令人气愤。

　　除了房源有真假之别，房价也有虚实之分，这对购房者而言更恐怖。如宾水东里挂牌的同一套两室房源，某中介挂牌78万元，另一中介挂牌65万元，相差高达13万元。其实78万元是正常的市场价，而65万元是业主急售所需的心理底价。当然，如果卖家和中介都看出您也是急购，必然不会告诉你自己也是急售，您也自然享受不到只有急售才能带来的13万元的优惠。以上只是情况的一种，更多的情形是，卖家最初心气很高，高价挂牌，但在短暂的无人问津之后，立即变得理性起来，主动降价个5万元、10万元也都颇为正常，因而也会造成在不同阶段对不同中介的价格口径缺乏一致性。如何不在价格方面吃哑巴亏。

　　欲擒故纵不要心急

　　在市场上，看房的人往往都带有一种兴奋和迫切的心情，殊不知这样将会给自己的购房行为带来阻碍，说得明白些，就是这个“急”字，往往会坏了自己的好事。初次购房的人大都太过直白且追求效率，但凡看中了某个小区，不仅从网上搜索，从各个品牌乃至无名的大小中介询问，包括个体房信工商户也要打听一番。这本来是理所当然的，因为看房者不了解信息，只能通过以上渠道了解。但是这便产生了一种假象：本来业主的心理价位较低，就因为自己在多个门店的煽动，搞的不同的经纪人经常性给同一个业主打电话，约看房。业主便对出售房屋有了较高的预期，甚至坐地涨价。其实很可能看来看去，真正看房的就是那么两个人，但房价已由最初的低平变得高耸。

　　其实，房源对应的有效群体在实践中往往是狭窄的，这种供需匹配的关系在二手房市场中更明显。作为有经验的看房者，往往深谙欲擒故纵之道，假使对此套房源非常满意，也要当面表现一些对楼层、进深、户型、面积等的不满足，借机刺探卖家的神态心理。而后从首次挂牌的时间和中介口中，进一步探听房源出售了多久，之前的买家最高给到多少，然后叮嘱中介日日跟踪房源有无交易的信息，但此时自己却并不跟进，故意空隔几日，让卖家进一步降低价格预期。最后选择在适当的时机，最后杀价，购得称心房。