老项目占主力

　　北京住建委网站统计显示，今年1月北京共有4个楼盘获得预售许可证，2月为7个、3月升至20个，不过，进入4月以来，目前仅有4个项目获预售证。再加上3月获预售证、本月入市的两个项目，4月至今共有6个项目入市。这些项目中，除了位于门头沟的亿元别墅——中骏绿洲庄园外，新取证的颐景润园、百合湾嘉园、远洋傲北嘉园等均为老项目后期。

　　据搜房网数据监控中心统计，4月北京新建住宅预计开盘共计17个项目，与3月预计开盘量持平，同比下降32%，其中一半为老项目后期。自今年开始，每月新建住宅实际开盘量均出现低于去年同期的情况，而春节后的2月到4月，从预计开盘到实际开盘的数量都未出现明显上涨。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，4月是传统主力销售季的开始，但今年4月上半月北京住宅市场的开盘量与未出台限购政策时却无法比拟。究其原因，一方面由于调控之后需求减少使得房企推盘意愿降低;另一方面，部分房企主动或被动减少住宅土地的购置，使得其未来两年内可售产品减少，因此也可相应放缓目前在售项目的推出速度。

　　SOHO中国董事长潘石屹也并不看好今年的住宅市场，目前开发商资金链都很紧张，拿地谨慎，住宅前景并不乐观。

　　低价助推成交反弹

　　虽然鲜有新项目入市，但是在老项目持续降价的作用下，4月上半月成交依旧呈现“回暖”趋势。

　　来自亚豪机构、中原地产等机构统计数据显示，4月上半月，北京新建住宅签约套数为3369套，比3月上半月上涨23.3%，比去年同期上涨36.6%。

　　4月第一周由于受清明小长假影响，成交下滑严重，但第二周又迅速回升。从统计数据来看，随着房山徜徉集、昌平保利罗兰香谷等低价项目密集成交，4月第二周北京期房、现房商品住宅累计成交1851套，环比之前一周的1147套上涨61.4%，从而推高4月上半月成交量反弹。

　　从成交排行看，上周成交前5名的项目中又出现了两个新的面孔，除中弘·北京像素、保利·罗兰香谷、龙湖时代天街这三个前期降价项目仍继续保持良好成交之外，新加入前5的项目包括绿地财富中心与北京城建·徜徉集，两项目周成交套数分别为326套与99套，且高居排行榜的前两位。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，近期成交较好的项目无一例外成交价有所下调，其中北京城建·徜徉集新房源入市即实现成交99套，与其此次超低价入市的策略是分不开的。不过目前市场对价格敏感度依然比较高，而且限购及两套以上的贷款政策严格执行，这使得市场出现量价齐涨的可能性不大。

　　高低项目着急入市

　　从近期入市项目来看，高端项目与低端项目形成了鲜明对比。

　　搜房网统计显示，自3月以来高端住宅频频出现“着急入市”的局面，尤其到4月新建住宅预计开盘中，高端住宅占3成。从报价来看，高端项目也走出明显不同于低端项目的价格走势。3月31日获得预售许可证的金茂府此次入市报价为55000元/平方米，相比上次入市价格高出5000元/平方米，正源广场拟售均价30000元-33000元/平方米。

　　高端项目逆市涨价，而低端项目仍降价促销。“这主要缘于两类产品特质不同”，高姗认为，高端项目一般销售周期偏长，且该项目前期低价入市已回笼大量资金，基本生存问题已解决，目前开始进入提升价格追求利润的阶段;而低端项目一般存量较大，且单价较低，回笼资金速度较慢，只能继续以不断降价促销来实现“自救”。