拥有多年开发经营商业地产的时尚集团强势进军天河商圈地下商业广场，能否改变穗地下商场经营败局引发关注

　　□本版撰文 信息时报记者 徐 凤

　　本版摄影 信息时报记者 郭柯堂

　　伴随着天河体育中心改造工程如火如荼进行，位于体育东路、天河路、体育西路和天河体育中心南广场地下占地达12万平方米的时尚天河商业广场同时在紧锣密鼓的施工中。据了解，该项目是由有“地下商场王”之称的时尚集团斥资20亿元打造的大型地下商场，将集购物、休闲、饮食、观光等于一体。而对于地下商场这类项目，不少业内专家认为，由于存在高成本、高风险及本土的消费特点等多种原因，目前除了流行前线以外，广州的地下大型商场经营成功的案例并不多。从目前过于饱和的天河商圈来看，时尚天河商业广场的进驻，将面临更大考验。

　　现状

　　广州地下商场成功居少

　　据了解，目前广州地下商场经营成功的案例并不多，仅流行前线能吸引庞大的人流以外，其他的地下项目不是以失败告终，就是经营不温不火。

　　资深房产专家韩世同表示，流行前线成功是一种偶然，该项目的前身是由“人防工程”改造而来的，造价比较低，商铺切割面积比较小，整体运营成本也相对较低，这些特殊要素成就了现在的流行前线。

　　而同样处于人流量较大，具有地域优势的多个地下商业项目就没那么幸运了。据了解，在东山口到省人大的3000平方米地下商场，最终以失败告终;2000年开发并定位为世界各国风情美食的康王商业城，开业后同样以失败告终。引人注目的还有位于广州火车东站负层2年前开业的天汇城商场，由于各种原因，人流量远远不如想象的好，最终只能重新定位后再招商。

　　对此，韩世同一针见血地指出，沿海地带根本就不适合建大型地下商场，尤其是比较潮湿的广州。据我了解，连有购物天堂之称的香港也没有地下商场。祥能集团副总经理姜大勇表示，地下商场建筑成本太高，风险太大，代价更高，维护成本也相当高。因此，时尚天河商业广场在经营细节方面将面临严峻的挑战，如果以再建一个类似宏城广场定位的商业广场，在未来的经营上将有巨大的压力。韩世同认为，时尚天河商业广场项目不仅拉低了整个天河商圈的消费档次，同时，可能会成为天河商圈的一个败笔。

　　硬伤

　　安全问题将成心腹之患

　　记者在采访过程中，不少消费者表示，对地下消费有种恐惧心理，总认为地下缺少消防出口，特别是有些地下商场设施不全，总会有一种压迫感。而且，地下商场由于通道少且窄，周围密封，空气对流差，浓烟和高温不易散失，一旦发生火灾等突发事件，将会造成非常严重的后果。不少业内专家指出，地下商场的安全问题是心腹之患，也是目前地下商场经营面临的主要问题。

　　据了解，2007年上海人民广场地下商场发生火灾，由于抢救及时，火灾没有造成人员伤亡，但给消费者带来的心里恐慌将是不可抹灭的。据了解，事发后，一个经营领带等服饰的摊位两次重新打开柜台招揽生意，但人流量远不如从前，对经营商家来说，是一笔不小的损失。

　　上周末，记者以经营者的身份致电时尚天河地下商业广场相关销售人员，该销售人员除了介绍项目定位及其他优势以外，却丝毫没有提到消防问题。

　　软伤

　　定位欠精确太过于宽泛

　　据了解，时尚天河商业广场目标客户群体以15～35岁的年轻人为主。有业内人士指出，该项目的目标客户群体不够精确，太过于宽泛，定位也与传统的大型地上商场大同小异。

　　该项目策划经理王丹介绍说，时尚天河商业广场的定位将不同于天河城、广百百货、太古汇、正佳广场、万菱汇等相对高端的大型商场，将走年轻化路线，重点突出15～35岁年轻消费群体，突出个性化、潮流化、前沿化、新奇化的时尚，与传统商业业态形成差异化经营。

　　在经营品牌方面，王丹又同时表示，时尚天河商业广场将走中高端路线，以年轻人喜爱的国内外品牌店为主。有业内人士质疑，既然不走天河城、广百百货等高端路线，为什么经营品牌又走中高端路线，是项目定位最终没有确定下来还是走“四不像”路线?韩世同表示，从该项目对外宣称的下个月正式对外招商情况来看，定位应该早已确定，之所以前后不对称，或是开发商在内部招商的过程当中，效果不太尽如人意，仍处在左右徘徊阶段。

　　观点PK

　　是弥补天河商圈不足

　　还是拉低商圈档次?

　　力撑派

　　旺地发展顾问董事长周颖舟：

　　有效弥补天河商圈不足

　　在宏城广场没有拆除之前，天河商圈有三个组合：相对中高端的天河城、正佳广场、相对低端的宏城广场。每个商圈都需要有高、中、低三个组合。随着宏城广场的拆除，天河商圈就少了一个组合，而定位相对低端的时尚天河商业广场，将填补了这个“空缺”，有效弥补了天河商圈的“空白点”。

　　中立派

　　立都商业地产副总经理陈瑞标：

　　不存在拉低或弥补之说

　　就目前的天河商圈整体档次来说，我个人认为，正逐渐走“下坡”路线。就天河商圈多个商场来说，与前几年相比，整体经营品牌逐渐向普通消费者靠拢，即趋向于大众化。因此，时尚天河商业广场的定位，在天河商圈有一定的发展潜力，但不存在拉低和弥补之说。目前，天河商圈需要的是一个大型的、高端的商场。太古汇的进驻，或将能带动天河商圈的消费档次。

　　反对派

　　知名资深房产专家韩世同：

　　地下商场失败是必然

　　广州目前地下商场成功的案例并不多，比较成功的也仅有流线前线，但流行前线成功是一种偶然。该项目造价较低，商铺切割面积较小，整体运营成本相对低。而时尚天河商业广场，风险太大，代价也相当高，维护成本更高，租金每平方米1000元看似不高，但在无法吸引人流的情况下，每平方米租金100元恐怕都很难有商家进驻。作为外来企业时尚集团太盲目看好广州的地下商场，想模仿流行前线与中华广场接通成功的案例，很难，毕竟每个商圈不同。

　　我个人认为，地下商场成功是一种偶然，失败乃是一种必然。

　　消费者说法

　　宁走地上一百步

　　不走地下一小步

　　据《信息时报》抽样调查数据显示，生活在广州25～35岁的人，近九成人表示，对地下大型商场购物不感兴趣，不仅因为地下商场过于潮湿、空气不流通，更重要的是，因为感觉购物环境、经营品牌等整体档次不高，很难在购物的同时产生愉悦感。

　　今年30岁从事房地产业工作的李某告诉记者，平时基本没有去流行前线等地下商场购物的习惯，最常去的就是天河城、正佳广场、广百百货等大型地上广场，在这些地方购物，不仅能满足物质需求，同时由于其空气流通、采光效果、购物环境等较佳，即使购物后也愿意多停留一会，在精神上得到更大的满足。“但在地下商场就无法达到这种效果，既沉闷又压抑，即便迫不得已去一次，购完物也是匆匆茫茫离开，不愿多停留一秒。因此，对于购物或逛商场，我宁愿走地上一百步也不走地下一步。”

　　发展前景

　　天河地下商业

　　经营模式

　　路在何方?

　　祥能集团副总经理姜大勇：时尚天河商业广场在经营细节方面将面临严峻的挑战，如果以再建一个类似“宏城”的商业广场为目标，能否成功值得关注。因为，地下商场建筑成本太高，想达到当年的宏城就要有几倍的投入。

　　由于区域商圈的趋同性，即使目前时尚天河商业广场的租金每平方米仅1000元，但处于相对高端的天河商圈里，以后的租金必然会水涨船高，对经营者来说，如果人流量不足以支撑经营，未来怎么办?经营如何支撑?这些都是时尚集团将要面临及考虑的问题。

　　立都商业地产副总经理陈瑞标：从经营的层面来看，时尚天河商业广场任重道远。如果整个商场没有任何特色及新意，最后也难免失败。我个人认为，如果时尚天河商业广场能够借助体育中心，像“迪卡隆”一样，经营专业性的体育用品，走高端路线，有可能会填补天河商圈目前的“空白”，吸引庞大的人流。

　　旺地发展顾问董事长周颖舟：任何一个商场想要做旺都有一个过程，更需要很长的一个培育期。对时尚天河商业广场来说，目前如何把有特色的龙头商家引进来，并做出自己的特色，才是至关重要的。就我个人判断，该地下商城培育期至少要3年。