6月23日， 周日。美联储退市已成定数，香港财政司司长曾俊华在其个人网志上撰文，提醒市民勿以为香港楼市要到美国踏入加息周期才会受到牵连，一旦大量资金离开香港，本地息率先于美国上调的可能性不容抹煞。

　　在财爷发出“温馨提示”之际，嘉里建设[0.17%]推出位于香港土瓜湾的全新楼盘港图湾，首批50伙实用面积平均每平方英尺15589港元，较同区二手房高出至少两成!

　　一个“苦口婆心”，力劝置业人士万事谨慎;一个无惧楼市气氛逆转承接力减弱，高价推售新盘。到底是发展商“勇”得有理，还是财爷言之有物，市场对美国收紧银根的预期已足以“震散”香港楼市?

　　楼价至少跌两成?

　　曾司长除了一贯地奉劝投资者“做好风险管理”、有意置业者量力而为外，还提及美国近期异常急剧的债息变动。从香港楼市角度出发，财爷那句“市场反应走在政策前面”，老毕认为才是整篇网文最具建设性的评论。

　　的确，债息反映投资者对通胀、经济前景和息口去向的预期，债息既然领先政策，基于香港楼市跟美息关系密切，预测香港楼价走势，焉能不看美国债息?

　　众所周知，过去五年美联储局推出多轮量宽，全球资金泛滥银根宽松，实物资产包括“砖头”供不应求价格大涨。这种情况虽已随着美联储部署收水而迅速转变，但香港楼价从高位回调不足半成后横行，新盘定价亦未见怯于美国退市。

　　不过，财爷说，市场预期走在政策前面，香港楼价与货币环境息息相关，那等于说，美国债息即使未必领先香港楼价，但两者至少应能保持稳定的逆向关系(债息升楼价跌，反之亦然)。

　　《信报》研究部日前以《楼价至少跌两成?为题，从统计学角度探讨香港楼市，得出不少有用的观察。读者最感兴趣的，自然是楼价会不会回落两成，甚或跌幅会否止于两成。答案无人说得准，重要的是美国债息跟香港楼价“此起彼落”的关系，是否经得起时间考验。

　　研究部根据过去十年香港楼价与美国债息的回归关系，配合均值回归压力推算，视乎美国长债(十年期)孳息维持于现水平(文章见报日数字为2.2 厘，上周五收市已升穿2.5 厘)，还是由现水平再升100 点子(1厘)，反映香港楼价的中原城市领先指数潜在跌幅，将在20%至36%之间!

　　债息与楼价

　　数是这样算，但香港楼价会否随着推算走，自难确定。在此基础上，老毕尝试通过对美国4 轮(或称3.5轮)QE和香港楼市的观察，一探美国债息与香港楼价的关系。

　　美联储于2008 年12 月至2010 年3 月推出QE1，在这轮为期约一年半的量宽期间，中原城市领先指数升逾35%;QE2 在2010 年11 月至2011 年6 月生效，中原城市领先指数其间录得接近一成半的升幅。

　　美联储去年9 月宣布，每月购入400亿美元按揭抵押证券(MBS )，不设上限，并在三个月后加码，每月买进450 亿美元长期国债(同样不设上限)。QE3 面世后，港府不久即宣布进一步压抑楼市的“加辣招”，中原城市领先指数今年升至120 点后稍回，但整体楼市未见呈现重大压力。

　　在QE1 至QE2 约两年半间，美国债息虽有上有下，但十年期息率从首轮量宽推出前接近4 厘水平，跌至QE2结束后的2厘以下。美国债息于2011 年夏季跌势转急，跟山姆大叔债务上限危机反令资金避进美债有关，但香港楼价在美联储两轮QE 期间，累计仍升近六成。

　　从另一楼价指标——Colliers International 香港整体住宅价格指数——观察，情况大同小异。

　　然而，值得一提的是，在QE2 于2011 年6 月结束至QE3 2012 年9 月面世这段空当期(约十五个月)，美联储曾推出沽短债购长债的扭曲操作(OT，2011 年9 月至2012 年6 月，为期九个月)。

　　由于沽与购皆为4000 亿美元，此长彼消，OT 并未令美联储资产负债表规模扩大，此法目的仅在压抑长息鼓励借贷，并没有向市场注入额外流动性，因此不是量化宽松。

　　尽管如此，香港楼价经过QE1 和QE2 急升后，于美国推出并非真正量宽的OT 期间，在已经很高的基数上录得较QE2 更大的涨幅(超过二成)，同期美国十年期债息大部分时间俱低于2 厘水平，一度更低见1.38 厘。这似乎显示，OT 虽不是真正放水，但对压抑长息颇具功效，香港楼价与美国债息的逆向关系(息降楼升)，并未因美联储真放水还是假放水而稍变。

　　由此观之，美国部署退市，固然令香港楼市蒙上阴影，但真正令人担忧的，是财爷那句“市场反应走在政策前面”;近日美国债息的急剧变化，已把香港楼市运数“写在墙上”。

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