上海最长时间没有被开发的已出让土地是哪一块？汤臣集团（00258,HK）8月5日发布的一项资产置换公告给出了可能的答案。

    根据上述公告，汤臣集团通过旗下合营公司与上海市浦东土地发展（控股）公司签订的一份《资产置换协议》中明确，汤臣集团在浦东新区三八河区域附近的一幅土地，实际上早在1994年就由汤臣集团通过订立《土地使用权转让合同》转让给了汤臣集团控股的合资公司上海汤臣浦东房地产发展公司 （以下简称合资公司）。

    上海中原地产顾问有限公司研究总监宋会雍说，1994年就已经出让的地块直到目前仍未开发，这在上海地产界属于极少有的，可以挂上“最久未开发土地”的头衔了。按照1994年的土地价格行情，当时每平方米土地楼板价在几百元已属高价，而这幅地块在等待了17年后，身价已经上涨了数十倍。

    长达17年未开发

    如果不是汤臣集团自己披露的上述公告，恐怕没有多少人知道上海还有一幅闲置时间如此长的土地。

    据公告，上述被置换的土地被汤臣集团称为“二号地块”。汤臣集团于1994年与上海市浦东土地发展（控股）公司签订了《土地使用权转让合同》，将它和周边的地块一同转让给两公司共同成立的合资公司。

    根据汤臣集团2006年和2010年报，汤臣集团直到2006年才开工建设的“二号地块”周边项目汤臣湖庭花园一期和二期已经分别在2008年和2010年完工。在汤臣2010年的年报中，汤臣湖庭花园已被列为“本集团持有之待售物业”，而“二号地块”并未在列。

    根据公告，上述地块截至今年5月31日的评估价是13565元/平方米。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，如果按上海2005年2100元/平方米的土地价格计算，上述地块已至少升值5倍。但宋会雍却认为，上述地块出让的1994年，土地出让楼板价在数百元每平方米就算是高价，这一地块的实际楼板价涨幅远远不止5倍。

    各家房地产机构给出的价格数据显示，多年未开发地块给汤臣集团带来的实际获利可能远远高于周边其他的开发商。

    中房信根据上海网上房地产的监测统计，汤臣湖庭花园最先推出的花园洋房大部分成交价在3万元~3.8万元/平方米，推出的独栋别墅实际成交价达到8.5万元/平方米，即使目前13565元/平方米的评估楼板价计算，汤臣湖庭也已获取了不低的利润。

    汤臣集团2007年至2010年年报更毫不讳言地宣布，汤臣湖庭花园获利丰厚，在上海物业销售减少的2009年成为公司主要的业绩来源。而去年，汤臣湖庭花园的销售收入甚至为集团贡献了40%的经营收益。

    张宏伟说，目前汤臣湖庭花园的独栋别墅售价已经达到了10万元/平方米。根据汤臣新签订的《资产置换协议》，用“二号地块”换得的一号地块，如果开发并销售，其独栋别墅的售价将肯定高于10万元/平方米，届时的收益将更加可观。

    存在被收回风险

    《闲置土地处置办法》中规定，土地闲置时间超过两年可无偿收回。但房地产业内一直普遍认为，只要出让土地的一部分开工，就不能视为闲置土地。一些房地产业内人士说，有些开发商甚至打了根桩，就认为不算囤地了，以此钻国土资源部有关政策的空子。

    不过，地产商的观念，未必会被国家有关部门认同。

    汤臣集团在《资产置换协议》中就意识到了土地被收回的可能性在该协议的先决条件中明确规定，若地块被视为闲置土地而收回，上海市浦东土地发展（控股）公司应根据《资产置换协议》退还所有付款，并尽力协助合资公司申索因土地收回造成的损失。至于为什么将由浦东土地发展（控股）公司退还付款，公告中未作说明。

    事实上，就在汤臣集团发布上述公告之前，国土资源部在8月初刚刚决定开展土地违法违规专项整治清理行动，地产开发闲置用地被纳入清理整顿重点，这令部分开发商恐慌不已。

    此前，上海乐居的统计显示，2008年6月至2010年6月上海出让的102幅住宅及含住宅性质的土地中，77幅已经动工，但其中仍有25幅土地处于闲置状态，其中不乏众多容积率小于1、楼板价过万元的土地。

    针对“二号地块”是否会被收回的问题，《每日经济新闻》记者向汤臣集团和上海市规划和国土资源局分别发去了采访邮件和传真，但截至记者发稿仍未收到回复。