21世纪经济报道监管层对房地产行业信贷风险管理再次加码。

    4月19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康要求进一步强化房地产开发贷款风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。

    记者从商业银行知情人士处独家获悉，4月初，银监会已下发通知，要求各银行按新的情景假设条件测算房贷质量变动情况，本月底到5月初上报测试情况情境下的八项房地产类贷款五级分类余额。

    与去年银监会先后两次提出的房贷压力测试情境假设条件相比，此轮测试考虑的假设情况更为细致、严格。上述人士称，此次对高风险地区和一般地区进行分类测算，前者的轻、中、重三种压力情景标准提高，分别为房价平均下跌30%、利率上调27个基点，房价下跌40%、利率上调54个基点，房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。此外，本次还增加了住房成交面积下降等假设情境。

    “与去年相比，今年以来多地房价下跌，今年也加息了几次，开展新的压力测试是必要的。”数名商业银行人士表示。不过，银行人士多认为，出现测试中的极端假设条件概率很低，房地产不良贷款和不良率应不会出现大幅上升情况。

    7大城市高压测试

    北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市为房贷“高风险地区”，需按房价较大幅度下跌的条件测算。

    据透露，此次对房贷压力测试按照地区的不同被给予了不同对待，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款五级分类变动。

    中国房地产指数研究院数据显示，2010年7月，上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京的商品住房成交均价分别为23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，这6大城市商品住房成交价分别为13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多数城市房价下降（北京数据缺失）。

    “这些城市房价涨幅过大，如果政策持续紧缩，出现大幅下跌是可能的，银行有必要提前了解可能的承受度。”深圳一名地产中介研究人士称。

    对于7大城市之外的其他地区，银监会要求按照房价下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108个基点的情况测算。

    相比去年的两次房贷测试，新一轮测试更具地区针对性，在房价下跌幅度上也给予了或重或轻的情境。

    2010年5月，银监会要求银行按照房价下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108年基点三种情况进行房贷压力测试，此后8月，监管部门重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，从下跌30%调整为50%。

    此外，前述知情人士透露，今年的测试增加了“成交面积下降”这项情境，轻、中、重相应按下降10%、20%、30%来测算。

    银行人士解析称，监管层新设情境应主要是考虑到房地产开发贷压力测试实际情况，银行对开发商的贷款不只是抵押贷款，还包括很大比例的信用贷款，这就要考察开发商的还款现金流，即销售收入，其测算不仅涉及房价变动，还有成交面积的变动。

    知情人士称，按监管要求，测算结果出来后，各银行需分类上报压力测试情境下的8项房地产类贷款五级分类变动情况，分别是房产开发贷、地产开发贷、土地储备贷款、商用住房贷款、个人住房贷款、企业购房贷款、上下游相关行业贷款（上游包括炼钢、水泥、玻璃行业等，下游包括家具制造、小家电等）、其他贷款。

    多样测试模型成效难辨

    “假设条件太多了，有些可能还是冲突的。”一位人士直言。比如，房价下跌50%时，成交面积降30%的假设不一定成立。

    监管层督导开展和商业银行自觉开展的房贷压力测试，成效几何，一直混沌无解。

    “国有行、股份行、小型银行的压力测试模型都不一样。”一名从事房贷压力测试的银行人士说，监管层下发的测试标准格式只要求银行将房贷分为按揭类和非按揭类分别测算，其他都是各家银行自己给出情境假设。

    据其了解，在开发贷方面，多数银行按房价、利率、区域、成交面积、在建面积等5个主要指标测算开发商的还款现金流；在个人住房按揭贷款方面，按房价、利率、区域、贷款与价值比率（贷款总额除以房产估值）等4个主要指标测算客户违约率，多分为自住房贷款、投资性住房贷款、以房产为抵押的经营贷款、房产消费贷款4类来分别测算。各银行测试假设条件期限一般是1年。

    不过，四大国有行测试模型比较复杂，指标中还包含了GDP增速，房地产行业变动等，中型股份行会考虑房地产企业的经营情况变化，存货周转率指标，企业评级变化等，市场份额不大的小型银行可能会逐笔测算开发商客户的预期损失，开发成本变化，现金流异动导致的房地产不良贷款情况。

    “说实话，我认为房贷压力测试的意义并不大，假设条件太多了，有些可能还是冲突的。”这名人士直言。比如，在房价下跌50%的重度情境假设下，成交面积同时下降30%的假设不一定成立，房价跌幅大了，成交量回升的可能性很大。

    此外，多名银行个贷人士对记者称，房贷压力测试都是静态的，假设大多数的指标不变，只是测算房价、利率、成交面积极端变化情况下的信贷质量变化，而事实上这是不可能的，房地产及其相关上下游行业的信贷影响很难测算，缺乏历史数据，依赖个人经验估算并不准确。

   根据此前各银行公开的以往房贷压力测试结果，多数银行均称总体风险可控。如交行去年5月第一轮压力测试结果显示，房价下跌30%，开发贷不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。去年8月第二轮测试在房价下跌50%的极端情况下，其开发贷不良率上升约1.6个百分点，个人住房贷款不良率上升约1.2个百分点，变化率不大。

    “影响银行房贷的最大因素还是信贷政策的调整，并不是房地产市场的变化。”前述从事房贷压力测试的银行人士说。当前，诸多银行缓发或停发房地产贷款，这会直接影响到银行的房贷余额、收益等。