引导社会资金参与建设保障房　　

    坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。　　

    加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。

    建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。

　　●机会分析

　　3600万套保障房拉动巨大融资需求

　　为平抑房价，保障民生，保障性住房建设成为“十二五”重点规划项目。作为改善民生、调控房地产市场的重大举措，我国计划今年建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个“十二五”期间建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。

　　国家发改委日前宣布，为加快廉租住房建设，发改委已会同住房城乡建设部下达2011年中央预算内投资计划，安排350亿元支持地方新建廉租住房，逐步缓解城镇低收入家庭的住房困难问题。广东省政府此前也提出了今年要建设31万套保障性住房的目标。目前，广东省在信贷上通过政策倾斜、创新产品、优惠定价等手段支持保障性住房建设。

　　面对这一巨大的机会，目前多家金融机构都积极参与到保障房建设的浪潮中。中金公司分析师张松表示，施工总承包形式的保障房开发，企业可以获得3%～6%的收益。在他的研究中，现行的保障房开发模式主要有5种，除了施工总承包外，还包括提供服务、投资开发、限价开发、城市综合开发五种模式。由于银行贷款开发有政府回购保证，这些开发模式的回报在3%～10%之间。

　　“虽然回报率无法与商品房项目相比，但在调控严苛、商品房开发风险增大的背景下，为政府建设保障房提供资金无疑是低回报低风险的稳健投资，而且又可以获得政府资源以及道德口碑，何乐而不为。”张松指出。

　　而复旦大学经济学院院长袁志刚的一番话道出了目前安居保障工程的重要性和背后带动的产业机会。“中国经济增长的动力来自消费品的升级加上城市化的建设，再加上进入WTO以后外贸出口，这些因素构成了这一轮中国经济增长一个非常坚强的动力。当住房和汽车成为了中国城市居民新一轮消费品追求的时候，中国经济就启动了，这一轮启动改变了中国的工业结构。”

　　●抢占先机

　　广东近百亿信贷资金开始介入

　　降低利率支持安居工程

　　目前，广东省在信贷上通过政策倾斜、创新产品、优惠定价等手段支持保障性住房建设，各家银行机构都跃跃欲试，希望抢先把握这一规划带来的机遇。在保障性住房的资金投入上，根据广东银监局的调研，截至2011年1月末，广东银行业各类保障性住房建设贷款余额56.8亿元，同比增长50%以上，个人保障性住房贷款余额40.3亿元。而平均利率都有所下降。

　　据广东银监局统计，2011年，国开行、交行广东省分行计划投放134亿元支持30余个保障性住房建设工程，发放15亿元支持个人保障性住房按揭；中信银行广州分行拟支持7个、共10000套的保障性住房建设工程。其中，交行广东省分行计划未来三年新增保障性住房贷款占新增房地产开发贷款达到20%。国开行还专门制定《中低收入家庭住房贷款项目开发评审指导意见》，从工作原则、项目开发、贷款评审等方面做出全面、系统的规定。佛山三水、肇庆高要、端州农联社和顺德农商行开发了经济适用房按揭贷款业务，截至2011年1月末，共投放191户、合计1133.3万元经济适用房按揭贷款。

　　在信贷产品上，广东银行业专门针对保障性住房贷款开发了廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房、棚户区及城市危旧房改造安置房、农民工公寓、农民安置房和农村危旧房改造住房等保障性住房建设贷款品种。

　　针对保障性住房基本为无效益项目，以及住房人群基本为低收入人群的特点，银行目前在政策制定及产品开发时，采取低价保本策略。

　　单独划分保障住房贷款额度

　　由于保障性住房建设大多数为无收益或收益较少的项目，目前广东主要采用政府主导下非营利性机构运作的BT(建设—移交)模式，以政府回购资金作为还款来源。采取无收益项目与有收益项目综合开发模式，移丰补欠，把项目设计成主要依靠自身现金流还款的项目，以项目法人公司作为承贷主体。此外，充分运用在建工程抵押、土地抵押、其他有效资产抵押、第三方连带责任担保，设计以公司自由现金流作为还款来源的融资方式。

　　其中，广州市政府在改造琶洲城中村项目中，采取拆迁改造和村内部分国有建设用地出让相结合的运作方式，国开行广东省分行突破以往保障性住房依靠政府融资平台贷款的做法，推出城中村改造无效益项目与房地产开发收益项目联合的融资方案。目前该模式已成为支持广东省城中村改造项目的基本模式。

　　对于保障性住房贷款的持续资金支持，广东银监局建议，应单独划分保障性住房贷款额度，同时加强监管，避免额度被挪用。此外，由于银行支持保障性住房贷款，效益低、风险大，建议住建部、财政部等部门协调地方政府建立担保基金，在税收减免、财政贴息等方面给予政策支持。