网易财经讯 2011年伊始，房地产行业整合渐露峥嵘。分析师认为，在融资受限、土地红利急降等因素的冲击下，今年将成为房地产行业真正的行业整合年。

    迟到的行业整合

    日前，恒大地产力挫万科，以16.6亿元收购了深圳建设71%的股权，后者在深圳拥有众多商业物业及有可能纳入旧改项目的项目。几天之后，佳兆业集团宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司。日趋活跃的行业并购，标志着今年房地产行业的整合已经拉开序幕。

    中国的房地产行业仍是个高度分散的行业，参与者良莠不齐。去年，虽然龙头开发商的品牌优势开始凸现，但2010住宅销售前10强的房企总体市场占有率仍然只有12.4%。

    有业内人士表示，2008年的金融危机本来应该是房地产行业整合的良机，但随后出台的一系列救市政策，却使不少濒临退出市场的小地产商重获生机。

    融资受限成直接动因

    有研究报告认为，2011年，调控政策将持续高压，开发商银行贷款融资的门槛将显著提高，资本市场再融资功能能否恢复，仍存在巨大的不确定性。由于新增可售量急剧放大，竞争加剧，一旦销量普遍下降，大公司的多渠道融资能力将保障其拥有较好的抗风险性，并具备逆周期扩大土地储备的能力。

    “接下来的房地产行业景气下行是大概率事件，行业将从完全竞争逐渐演进到寡头竞争，土地、资金等资源的进一步聚集是必然趋势。”国泰君安分析师孙建平认为。

    中银国际分析师田世欣表示，大企业的融资能力较强，这将促使市场份额加速向龙头企业集中。

    深层原因：土地红利消减

    相对于融资收紧等短期因素，田世欣认为，长期来看，土地升值对开发商利润的贡献持续下滑，将是促进行业整合的深层次原因。

    广发证券的研究报告显示，房地产企业的利润中，土地增值与开发利润的比例关系在1:2左右，囤地时间越长土地增值越高，而周转快的公司，比例越低。

    但这种情形正在改变。数据显示，2010年全国土地出让金收入达到2.7万亿，较2009年增长70%，土地出让金在同期商品房销售额中的比重已经从2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%，远超业内认同的地价、成本费用、利润各占1/3的均衡格局。

    田世欣认为，随着多年存量开发建设以及土地开发转让规范化，新购置土地成本大幅提高，未来土地红利逐步枯竭。与土地红利相比，来自前瞻性布局、快速周转、产品设计和质量、营销和管理能力等方面的利润贡献占比将越来越大。

    “在高地价的挤压下，大量仅仅依靠关系获得一些土地便进入房地产开发领域的企业，最后不得不选择退出或者转而和专业开发商合作。”田世欣表示。

    二三线城市或成并购热点

    对于未来行业整合的方向，香港时富证券分析师周杏苑表示，一些大型的开发商目前正在布局二三线城市。与本地的小型开发商相比，大开发商资金实力雄厚，但却并不熟悉当地市场；另一方面，当地的小型开发商比较熟悉市场，却可能面临资金压力。

    “今年的并购潮流会集中在二三线城市，一线大开发商与二三线的地头蛇之间的合作会明显增多。”周杏苑表示。（张鸿雁）