中证证券研究中心 张泰欣

从多家房地产公司近期公布的2009年销售业绩快报可以看出，2009年四季度以来部分房地产公司销售额继续呈爆发式增长，部分公司净利润增幅超过200%。据此预计，2009年房地产行业整体业绩增速将超过50%，2010年行业利润增长可能放缓，但大幅回落的概率不大。

去年四季度业绩增幅提速

2009年四季度以来，由于一线城市地价、房价的快速上涨，京沪深穗的新房周销售额维持在90亿元的平均水平，比前三季度有了明显提高，二三线城市的房价上涨速度稍慢，但销售面积大幅提升。

从13个重点城市的周销售面积看，四季度以来这一数据维持在350万平方米的平均水平，比前三季度增长了约33%，整体而言，四季度价量的提升对房地产公司的业绩将形成强有力的支持。

从2009年前三季度的数据看，房地产公司实现营业收入1486.9亿元，同比增长17%，实现净利润207.4亿元，同比增长23.4%，预计2009年营业收入和净利润的增幅将分别超过40%和50%。其中，一些二三线城市的房地产公司业绩增幅可能超过100%，而在2009年二季度以来，在一线大城市陆续销售并结转的房地产公司业绩同比为负的局面将得到扭转。由于2009年四季度以来CPI的快速上升，这对提升房地产公司的销售毛利率和净资产收益率有促进作用，预计全年销售毛利率将会超过2008年36.4%的高位，而净资产收益率有可能转折向上，达到8%左右。

2010年业绩将惯性增长

虽然种种收紧政策已开始执行，但对于经历了业绩爆发增长的房地产公司而言，2010年业绩大幅向下的概率不大。

首先，由于销售周期和会计结算因素，2009年四季度以来的部分销售业绩可能不会计入2009年年报，价量充分增长带来的业绩提升有可能顺延到2010年一季度。其次，房地产公司的现金流非常充裕，虽然银行已经开始收紧房地产贷款，但很多房地产企业的净负债率已下降到近四年来的最低水平，2010年这一数字还将下降到30%以下，房地产公司可能更多地运用自有资金和其他预收款来开发新的项目。第三，在经济由复苏转向稳固向上的路径中，CPI、M2等指标的提升也会助推房地产销售面积和价格的增长，2010年房地产整体价格上行幅度有限，但如果交易量能维持2009年70%左右的水平，整体业绩增幅仍能保持40%左右。

我们看好二三线城市地产商业绩增长的持续性。虽然从绝对数上看，这些城市的房价已处于高位，但同一线城市的房价收入比相比，成都、重庆、长沙等地的房价收入比还未达到极值，从房价的上涨幅度看，未来这些地区的销售量有可能继续保持2009年的态势。此外，同大城市相比，很多二三线城市的市场容量还未完全饱和，并且去库存化的速度仍在继续，这说明未来供给的情况好转还需要较长时间，这也在很大程度上支撑房价不会立即掉头向下，从而保证市场情绪的稳定。