超过合理房价水平

　　“两会”期间，国务院总理温家宝表示，“房价还远远没有回到合理价位”，并提出房地产市场调控的目标就是要让房价回归到一个与居民收入相适应的合理价位。而当房价尚未回到合理水平之前，购房显然会因此而背负过高的财务负担。在这种情况下，租房更合适。

　　对于房价的合理水平，对象不同，对应的标准也会有所区别。因此，我们有必要先来确定讨论的对象，唯有如此，讨论才更有针对性。同策咨询研究中心有关人士认为，可以根据各地符合住房保障体系的最高上限为标准来讨论这个问题。显然，这种标准具有一定的现实意义，因为超过该上限，被排除在住房保障体系之外，已经具备购买商品房的条件。之所以选择这种标准作为考察对象，是因为该标准是经过政府部门反复测算制定并公布，具有很高的参考价值。

　　以上海为例，人均收入超过5000元/月的家庭就是商品住宅购房者了。按照目前上海平均家庭人数2.7人计算，平均家庭年收入为16.2万元。国际上通行的合理房价水平为6～8年的家庭总收入，考虑到我国的现实情况，比如存在隐性收入现象，所以该标准可以适当放宽到10倍，因此对应合理房价水平为162万元，按每套面积100平方米计算，单价在1.62万元/平方米。

　　根据相关研究机构公布的市场监测数据表明，在今年2月份，上海套均总价为220万元，比合理房价高了35%，超过了普通商品房购买者的购买能力。

　　其实，以162万元的预算在上海置业，选择面并不大，只能在外环线附近购买70平方米左右的两房，而且只是房龄较长、品质一般的新村工房。而如果将置业范围选择在市中心，选择面更窄，只有考虑40～50平方米之间的一室户。

　　购房资金成本偏高

　　如果从另外一个指标来看——租售比，虽然目前房价从最高点有所回落，但还是远离正常水平，也从另外一个层面表明租房更为合算。

　　通过“房屋租售比”这一数据可以看出租金与房价之间的差距是否合理，其计算公式为：房价租售比﹦单套月租/总价。就国内公认的标准，房价租售比为1：200比较合适。举例说明，一套总价为200万元的公寓，如果月租金为10000元的时候，买、租都合适。但如果租售比超过1：300，说明房价中出现了泡沫。

　　就目前而言，北京、上海、广州等一线城市租售比已经普遍超过1：400，部分中小城市租售比甚至达到1：800的高位，远超国际警戒线。房屋租售比畸高，其实反映出这样一个现实，即租房比买房合算。我们以北京的天通苑为例，一套面积约120平方米的三房，挂牌价约180万元，这套房产在租赁市场上，可以租到每月4000元左右，由此估算其租售比为1：450，房价中仍然存在不小的泡沫成分。

　　房屋租售比其实可以通过另外一个更为直观的指标来反映，即月供/租金比率。该指标为国内知名投行中国国际金融公司(简称“中金公司”)所采用，在月供成本超出月租成本的情况下，即大于1倍，买房不如租房。

　　再回头观察上述案例中的月供/租金比率。根据目前的利率水平，即使可以享受到8.5折的优惠利率，贷款7成、126万元，贷款期限为30年，月供(等额本息还款法)为7548元。月供/租金比率约1.9倍，远高于正常水平，表明租房合算。

　　买房机会成本大

　　另外，我们还可以从买房与租房之间的资金机会成本方面来进行比较。

　　同样是对于上述北京天通苑案例来说，一年的租金为48000元(还必须在满租的情况下)。而根据目前的租金水平上涨情况来看，每年上涨幅度在10%左右，因此连续租住3年，总共支付租金为158880元。但如果将54万元首付款(3成)全部用来购买国债，根据财政部公告，最新发布的3年期国债年利率为5.58%，3年收益可达90396元，实际支付的居住成本只有68484元。而如果是买房，首付款部分是没有收入的，前3年的房贷利息为222331元，买房比租房要多支出153847元成本。这意味着，在现阶段买房的机会成本比较高，不如租房来得实惠。

　　其实，这样的现状跟房价快速上涨而租金上涨滞后有很大的关系。目前，北京、上海、广州等地公寓租金回报率极低，大多数在2%左右，少数地方如北京、上海市中心区域甚至低至1.5%左右。而当房价不涨，并没有机会通过房价上涨而获得资本利得的情况下，买房其实并非上策。

　　民生问题最重要的是保障居者“有房住”，购买商品房只是解决居住问题的一条途径，而大量买不起或暂时无必要买房的人，主要通过租赁方式解决自身和家庭的居住需求。但由于此前很长一段时间内，我国的房地产市场重买卖而轻租赁，忽略了制度方面的建设，以及缺乏相关政策扶持，因而一直处于不受重视的状态。