新京报讯 昨天，北京市已经开始执行新的住房转让营业税政策，一些区县的办事大厅已经贴出了告示，昨起网签的二手房，不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，满5年的将免征收营业税。此外，记者从北京市相关部门了解到，北京落实“国八条”的地方调控细则，目前正在研究拟订中，将在下月15日前出台。

    根据北京房地产交易管理网的数据，1月27日当天北京的二手房网签量突破2000套，达到2093套。比“国八条”出台前的26日突增了86.2%。业内人士分析，春节前北京二手房市场的交易量预计持续走高。

    【政策·营业税】

    新税政以网签时间为准

    前天，财政部、国家税务总局联合发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确从28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。

    记者昨天从多家房产中介了解到，昨天一早，朝阳、海淀等区县的房屋交易大厅，办理过户手续的人相比27日有了明显的增加，并公示了地税政策：凡在2011年1月27日之前网签的，按原政策执行，1月28日（含28日）后网签，个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，满5年的将免征收营业税。

    办理过户手续的邢先生表示，他新购置的二手房为不满5年的普通住房，虽然已经错过了可以享受差额缴纳营业税的时段，但由于担心新“国八条”中，其他规定细则的出台，所以依然决定尽快办理过户手续。

    27日二手房网签2093套

    从“国八条”出台后的第一天，北京各大房产中介的咨询电话就没有停过，其中不少都是因为看到调控新政，为了避免受到新政落地影响而提前购房。1月27日当天北京二手房网签量达到2093套。

    中原地产分析显示，北京历史上共出现过9次单日过户量超过2000套，其中2009年有5次，去年有3次。去年曾出现过的高峰，有部分是因为经适房集中转商导致的，而此次突破2000套则大部分是正常的交易。

    我爱我家集团副总裁胡景晖表示，现在距离春节还有数天，北京针对“新国八条”的落地细则尚未出台，在这一段空当期，不少购房者，尤其是改善型购房者为了能赶上政策末班车，而抢在年前买房。因此在细则最终出台之前，北京二手房单日网签量或将再创历史新高。

    中原地产统计数据显示，1月来北京已经出现了明显的二手房交易高峰，其中单日突破千套的交易日达到了10天。1月来北京二手房交易住宅套数已经达到了20993套，预计全月很可能突破27000套，创造2010年5月以后的纪录。

    算账

    转让200万住宅多交8万

    以原价150万，现价200万普通住宅为例，不满五年转手，按照原政策，需要交纳的营业税为：（200-150） 5.5%=2.75万元，但按照28日后的新政策，将需缴纳全额税款，为：200 5.5%=11万元。两者相比，执行新政需比原政策多缴纳8.25万元。

    【政策·房贷】

    多银行落实“二套房首付六成”

    七家银行公布执行日期，分别在26日至31日之间

    26日，新“国八条”出台，个人购二套房首付提高到60%。链家地产通过与其合作的各银行了解到，目前北京已经有7家银行公布了执行二套首付六成的日期。

    另据记者了解，虽然还有一些银行尚未公布最终方案，但是实施细则已经进入内部报批流程，近期也将执行。

    7家银行确定执行时间

    据“链家地产”市场研究部、伟嘉安捷等贷款中介机构了解到，目前，北京已经有7家银行确定了开始执行新政策的时间，分别是浦发银行、花旗银行、交通银行、深圳发展银行、光大银行、华夏银行以及农业银行。

    各银行执行新政策的时间不一致，其中最晚的截止到31日，而最早的在26日即开始执行，另外5家银行都选在27日执行。同时，各银行执行标准也有不同。从商业贷款的流程上看，有的银行是以最初受理业务为节点，即递交证件齐全后，基本处于流程的第一阶段；有的银行是以征信为节点，即在面签后，基本是截止在流程的第二阶段；有的银行是以初审通过为执行节点；最为严格的是以批贷为节点。

    据记者了解，浦发银行总行已向各分支下发了房贷新政，包括第二套首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍等。农行有计划在2月1日实施新政，但此计划并没有正式向分支行发布。

    二手房首贷利率将上浮

    伟嘉安捷介绍,北京各商业银行对二手房首次贷款人群的下浮优惠利率亦有所调整，预计春节过后各商业银行可能会逐渐取消或上浮8.5折的低优惠利率折扣，调整至9折或者基准利率，借款人应做好相应的准备。

    影响

    全款购房交易量预计有增长

    机构统计称，二手房贷人群约占总房贷人数四成左右

    春节前新“国八条”的重磅出台，对购房人造成不小的困扰。伟嘉安捷统计，这两天购房人咨询政策的电话“络绎不绝”，比平时翻了一倍。

    此次执行新“国八条”政策后，部分银行执行二套房首付的动作迅速。基本没有给客户留有缓冲时间，而目前没有执行新政的银行也有可能在近期出台执行时间，所以更换银行贷款也存在一定风险。目前遇到此类问题的客户大部分在准备增加首付款。从二套房首付提高到六成来看，已有一套住房的置业升级家庭可能会产生短时期的观望情绪，对今年一季度的交易量会有一定程度的影响。

    对于一些尚未明确执行时间的银行，购房者也赶在节前抢贷节省购房成本。

    伟嘉安捷统计，二套房贷款人群约占总房贷人群四成左右，受政策影响而暂时搁置贷款计划的可能占20%左右，另外一部分置业升级家庭综合考虑后，可能会选择全款购房，造成全款买房交易量的一定增长。

    专家分析

    “限购令影响两成购买力”

    专家预计超60个城市实施更严限购令

    新“国八条”中还要求，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

    中原地产张大伟认为，此次的限购令相比之前的北京版的限购政策更严。外地人已有一套不得再买的政策很可能影响目前市场上10%左右的购房人群。另外对本地人严查存量的约束也将影响10%左右的购房者，中原地产预计市场将最少减少20%的购买力。他认为，若完全以信贷记录来判别是否是一套房，将打击真正刚性购房者，导致外地人在京不能改善住房。北京市住建委节后应该会出台具体如何界定几套房的标准，避免误伤刚性需求。

    专家预计将有超过60个城市实施严格的限购令，可能明显地影响2月份以后的市场交易。(马力 张家齐 赵谨 苏曼丽)