中小房企遭遇融资难

　　李方所在的公司前几年在西安买了块地，位置在核心地段，之前西安房价一直相对平稳，去年以来涨幅较大，公司今年打算开工，却突然遭遇房地产调控政策，中小房企融资不那么方便了。

　　眼下很多房地产公司开始遭遇资金紧张问题，一些项目被迫寻找合作方共同开发，而有资金实力的合作方提出的条件却越来越苛刻，民间借贷的利率也大幅上升。

　　李方找到信托公司，发现融资成本已经接近年息20%了，而民间借贷利率更是在此之上。“还是考虑找个投资方合作开发，以出资比例分享项目股权。”李方表示，信托和私募机构借款利息太高，只有这种方法，才能有效降低房地产企业风险。

　　据了解，在银行信贷额度控制、对中小房企开发贷款有所收紧的背景下，信托公司成了香饽饽。与最近信托产品接近年息20%的融资成本相比，上半年其成本还仅12%-16%。

　　“如果加上开发商从信托公司争取到融资的隐性成本，很多项目的融资成本甚至高过20%。”深圳一位信托业人士指出，信托公司的融资成本正有逼近民间借贷的趋势。与此同时，银监会日前要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备，使得地产企业曲线融资雪上加霜。

　　有股份制企业贷款部审批人表示，中小房地产企业风险相对较大，如果申请开发贷款，利息需要上浮相当大的比例，不然很难通过审核。深圳的国有股份制银行也表示，若有信用好的机构出面担保，利息上浮幅度才能小一些，而这种信用好的担保机构，基本是指央企和大型上市公司。央行的统计数据表明，二季度以来房地产企业融资渠道出现了较大变化，今年第二季度银行开发贷款新增1200亿元，远低于2009年同期的3800亿元。

　　中小房企资金链率先遭遇困难，一些交易所开始出现挂牌股权转让的中小房企，部分竞争力弱的开发商也靠直接出售其股份来填补资金缺口。

　　银河证券房地产行业分析师潘玮认为，受制于调控政策，目前房地产公司主要通过“合作”方式，让渡一部分土地权益，或在不影响控股的前提下出售股权来获得资金。

　　现金回笼压力骤增

　　资金压力逐渐显现，借助近两个月成交回暖之势，开发商逐渐开始将一些之前延迟上市的项目推出。

　　8月第一周，广州就迎来数十个楼盘开盘，包括翰林8090HOUSE开盘、逸彩新世界(15.20,-0.09,-0.59%)、金地荔湖城推新品、龙光萝香悦山开放板房。不仅看楼人气增加不少，成交数据也呈现上涨势头。

　　深圳一些新项目也趁势迎来热销。8月28日，绿景大公馆推出主力户型88平方米的三居，均价在13500元/平方米左右，共52套，当日售出八成。同日，万科清林径推出370套新房，均价12500元/平方米，户型面积80—130平方米之间，销售近九成。莱蒙集团旗下两大楼盘——水榭山和水榭春天也在近期发售，水榭山推出59套，卖出近50套，水榭春天推出90多套，卖出70多套，合计回收现金近10亿元。为趁着金九银十回笼资金，深圳南山区有四个小户型新盘也即将在9月登场。

　　WIND统计显示，按申万一级行业分类，A股上市房企上半年末负债总额高达8933亿元，而总资产合计为13178亿元，整体资产负债率达到67.79%；经营活动现金流量净额累计为-837.56亿元，而上年同期该项目为418亿元；同时现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元，而上年同期为548.3亿元，现金不断消耗。

　　即使是地产龙头企业，其现金回笼压力也日趋增大。保利地产(12.00,-0.11,-0.91%)上半年经营活动现金流量净额达到-233.48亿元，万科、金地集团(6.64,0.05,0.76%)和招商地产(18.99,-0.18,-0.94%)分别为-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在2009年上半年，这个数字分别是54.52亿元、98.22亿元、26.43亿元和31.46亿元。

　　在香港上市的内地房企也出现分化，多家地产商在一线城市的楼盘销售情况都不如预期，多数地产商的最大利润来源已从一线城市转移至二线城市。富力地产今年制定的销售目标是300亿元，中报显示调控措施已使得成交量显著下跌，上半年销售完成125亿元，相当于全年目标的42%。同时富力地产的融资成本上升，今年上半年融资成本上升至4.676亿元，较去年同期增加了74%，主要因资本化利息金额减少了1.9亿元。而雅居乐地产迄今仍有土地款13.27亿元没有付清。

　　财务困境不容小觑

　　房企资金链开始紧绷，存货却大幅上升，这对其未来资金状况也构成威胁。“万保招金”四大地产巨头上半年存货合计达到2845亿元，相比去年同期大幅增长55.3%，而今年一季度末存货才增长一成有余，存货急剧增加主要来自二季度。按照已公布的开工竣工面积看，大部分开工竣工面积集中在今年下半年。

　　监管部门近期对“银信合作”亮红灯，也让开发商融资渠道越发狭窄。据悉，目前银信合作理财产品规模已突破2万亿元，以信托贷款和信贷资产投资类业务为主。这一规模从去年9月末的不足6000亿元，今年4月末已飙升至1.88万亿元。

　　业内人士分析，房地产行业资金来源主要有三块，其中预售款占30%，债款20%-30%，对外筹资大约20%-30%。三个资金来源具有非常强的周期性。房地产调控导致房屋销售下降，预售款收入下降，银行也不敢贸然放贷，多方面资金来源同时遭遇考验。

　　独立地产研究员、清华大学经济管理学院杜丽虹表示，若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。

　　杜丽虹指出，要应对持续期在两年的低谷，国内上市房企的财务安全底线，即净借贷资本比上限平均为44%，而测算结果显示有45%的上市房企已突破财务安全底线。其中有30%的上市公司的实际净借贷资本比财务安全底线高出20%以上，这些企业将在低谷期的第二年面临财务困境。

　　8月北京楼市成交快速反弹

　　通州区域调整幅度最大

　　在传统销售旺季“金九银十”到来之前，北京楼市的成交量已经开始迈出反弹的步伐。截至8月30日，除经适房和限价房外，北京8月份共成交商品住宅5074套，自新政4个月来首次突破5000套。从区域看，通州区成为了调控后最受影响的区域。8月通州的库存上涨幅度远超全市平均水平。在成交量下滑的同时，通州的房价也经历了直线下调。

　　成交量继续回升

　　根据北京市房地产交易管理网的数据统计，北京8月份，商品房各项成交数据环比7月继续保持上涨的态势。

　　截至8月30日，北京市共成交期房住宅5152套，环比7月份上涨了3.92%；成交现房住宅997套，环比7月上涨了22.17%。除经适房和限价房外，共成交商品住宅5074套，环比上涨了5.18%。8月份商品房的成交均价为21060元/平方米，较7月份的21140元/平方米略微下降了0.38%。自房地产调控政策推出以来，北京市商品房的成交均价已经从4月份的23850元/平方米下降了11.7%。

　　由于月底一般处于商品房签约的高峰期，仅从8月23日至8月29日的数据来看，北京一周内总成交商品房期房达到了3466套，环比上一周增长了90%，而代表楼市情况的住宅(除经适房和限价房)的总成交也达到了1517套，环比上一周上涨了53%。

　　中原地产研究员张大伟认为，调控持续4个多月来，积压了比较多的需求。这部分需求在个别项目调低售价时就明显开始放量。最近低价盘入市从而带动成交量上升就是明显的例子。

　　通州成调控“重灾区”

　　如果要盘点今年年初北京楼市价格上涨最具代表性的地方，通州区无疑将成为首选。受通州新城规划的带动，通州区的房价由每平方米一万多元的价格直接上涨到两万多元。然而短期内的房价暴涨并不具有持续性，随着调控政策出台并深入，通州区的成交量开始直线下滑，房价也经历了大幅调整。

　　中原地产统计显示，截至8月底，通州年内供应的住宅项目为21个，提供住宅总量为6578套。不过，在今年前八月，该区域仅签约住宅3178套，总销售率仅为48.3%。特别是新政以后的大部分预售项目签约率不足5%。8月份，通州依然在售的18个项目中，总签约123套，其中8月初开盘的两个项目各签约了45和55套，其余16个项目合计仅签约23套。

　　北京市房地产交易管理网的数据也显示，8月底通州的期房存量达到了14501套，相比月初的12651套上涨了14.6%，库存上涨速度远超全市水平。目前通州的库存量占全市的比重从月初的20.4%上涨到了月底的21.5%。

　　由于成交量持续低迷，部分通州楼盘项目选择加大促销力度，或是低价开盘。例如，近期通州某楼盘计划在9月份推出865套房源，总建筑面积超过10万平方米，而开盘价计划在1.6万元/平方米左右，比周边一些二手房价还要低。此前领涨到2.5万元/平方米的个别项目也预计在9月初推出后期楼盘，凭VIP卡最低购房价为15800元/平方米，直接下调近万元。

　　张大伟表示，通州之前的价格上涨过快，很多项目在新政前高价时提前开盘，而在新政后出现了短暂的断档期。随着持续4个多月的低迷销售，开发商资金压力明显增加，后续纯新盘的增多将使通州最有可能成为9月商品房价格跳水的区域。

　　上海楼市供应量创新高

　　“金九银十”前夕，上周(8月23日-8月29日)上海市商品住宅供应量激增到45.6万平方米，是前一周的2.73倍，也是今年新增供应量最高的一周。

　　同时，9月上海在售楼盘中有159个楼盘推出优惠措施，开发商们正准备抢滩“金九银十”。

　　销售稳定供应激增

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周微涨1%，连续三周维持在17万平方米左右；上周上海商品住宅成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。随着传统销售旺季的临近，一些均价在2-3万元之间的中档项目也纷纷入市，这一价位的项目在上周的成交榜前十中占据五席，最终导致上海楼市均价进一步上升。

　　商品住宅新增供应面积达到45.6万平方米，相当于前周的2.73倍，是今年以来新增供应量最高的一周。外环以外的公寓项目依然是新增供应的主力，占据了34.1万平方米。上周嘉定新城更有两个项目拿到预售许可证，达到58240平方米，也为上周供应面积最大的区域，可见9月、10月份嘉定新城竞争将日趋激烈。

　　优惠促销迎战旺季

　　几乎与供应量猛增相呼应的是，9月份上海的优惠促销盘也在增加。根据网易房产楼盘库统计的资料，8月份上海在售楼盘中有优惠的楼盘为142个，而9月份这一数字扩大到了159个。

　　由于最近一段时间打折促销的楼盘都卖得较好，尝到甜头的开发商们似乎正在把降价的趋势愈演愈烈，优惠幅度似乎进一步扩大，9折楼盘已经不稀奇，8折楼盘开始涌现，单价千元优惠随处可见。许多上海知名开发商，如绿地、大华、保利、金地等，旗下在售楼盘几乎全线都有优惠，但优惠主要集中在外环区域。

　　“金九银十”这一重要的时间节点即将到来，而上海传统的“假日房展”也将揭开面纱。自去年5月份的“假日房展”开始，已经有连续3届的“假日房展”几乎难觅优惠，但今年10月的房展会上，似乎有一场价格大战即将打响。目前上海在售楼盘优惠促销提前试探市场反应。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，在最近几周成交量趋于稳定的基础上，各开发商为了在传统的“金九银十”中获得良好销售业绩，纷纷推出新盘。但是近期成交量反弹是建立在新盘低价入市基础上的，如果开发商期盼九、十月份成交量回升而再次大幅上调售价，那么迎来下一轮更严厉的调控将为期不远。

　　券商：成交低位放量 价格横盘概率大

　　上周，35个重点城市中，半数以上城市成交面积环比出现上涨，其中宁波上涨最为明显，涨幅125.14%，福州次之。10个重点城市中，武汉、天津、重庆和深圳环比下跌，其他城市成交面积均环比上涨。近期发布的券商研究报告认为，受刚性需求释放推动，主要城市商品房成交量低位放量，而房价在小幅下跌后，横盘的概率较大。

　　长城证券认为，最近几周内，重点城市销量出现了持续回升，且增速从一位数上升到两位数，楼市回暖迹象凸显。楼市新政出台两月后，6月销量迅速跌至2009年一半(与2008年持平)水平；随着7-8月供应量的上升和开发商定价更加合理，楼市销量逐步回升。在7月份陆续有大型开发商进行小幅试探性降价(降幅在10%左右)取得较好销售业绩后；8月份开发商降价的行为减少，而按捺不住的自住投资需求主动出手则增加。受此影响，短期内房价下跌将十分有限，下一阶段楼市量升价平甚至价涨的概率会比较大。

　　国泰君安认为，近期，一二线城市主流城市整体销量继续环比上升，主要是新增供应量开始逐渐释放，同时前期价格有所调整带来购买力。目前行业所处阶段是“降价者旺销，不降价者滞销”。短期内，量价之间可能反复，背后是开发商、商业银行、购房者、政府之间的反复利益博弈。而新增供应量的上升将导致短期销量回升，但是若房价上升势头重现，加上信贷政策继续严厉，被实质性伤害的购买力得不到修复，进而导致开发商销售情况再次下降，拉长行业调整周期。“金九银十”能否出现主要取决于开发商是否愿意真的降价，预计9月份市场“量增价平”温和走高。

　　国泰君安认为，调控将维稳，并继续保持严厉。长城证券也指出，现阶段，管理层仍在强调房地产调控政策绝不放松，比如第三套房贷的暂停发放、国土部严查囤地、北京深圳等地开始建立新房预售款专项管理制度。如果楼市朝着今年1-3月的情况演变，则年底预期的政策放松将成为泡影。