专家称“地价推高房价”说不成立

据上海证券报 记者昨天从国土部相关研究机构获悉，自今年5月底国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查，其结果是地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%，其中，东部地区平均为27%，高于其他区域。

“由于地王在各个城市不断出现，使得一些开发商、媒体不断宣扬地价是推高房价的主因，调查再次说明事实并非如此。”一位土地专家说，确凿的数据已经证明“地价推高房价”是个伪命题。

据介绍，本次调查于今年5月底开展，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段（包括已售完）的商品房开发项目。

据了解，在620个有效案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，大多数地价占房价比例在15至30%之间。

记者注意到，其中占比最高的项目——河北石家庄新公爵，其土地2007年挂牌获得，楼面地价为3869元/建筑平米，开盘平均销售价格为6600元/建筑平米，占比为58.62%；在接受调查的北京21个项目中，占比最低为14.33%，最高为51.36%；在上海6个项目中，占比最低为15.19%，最高为31.95%；在杭州市7个项目中，占比最低为32.67%，最高为50.81%。

“620个案例平均为23.2%，其中该比例在30%以下的约占总数的78%。”研究报告指出，从我国土地市场实践来看，最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系，而土地需求直接受开发企业对未来房价预期的影响。

研究报告还指出，在招拍挂出让土地时，开发企业之间不同的报价主要基于各自对未来房价的预期以及期望实现的利润，预期房价扣除建安成本和利润后即为开发企业报价。

“预期普遍向好则竞价激烈、‘价高者得’，反之则底价成交甚至流拍、流标频现。”研究报告说。

报告指出，除预期因素外，近几年部分城市出现个别楼面地价高于周边房价即所谓“天价地”现象，与土地自身区位、其他行业资金进入以及企业上市融资、资本运营等多种因素也密切相关，其中，“地段越好、房子越好卖”规律所导致的开发企业间激烈竞争是重要原因。(于祥明)